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Die Immobilie auf fremdem Grund

Veröffentlicht von Gschtocha-Bock auf 27. April 2020
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Aktuell: Die Immobilie gehört mir, der Grund gehört dir – das ist Baurecht.

Im Industrie- und Gewerbebereich wird Baurecht oft praktiziert, hat es doch den Vorteil, dass einerseits für den Immobilienerrichter geringere Investitionskosten entstehen, da er das Grundstück nicht kaufen muss und andererseits für den Grundstücksbesitzer das Grundstück z.B. im Familienbesitz bleibt und er eine laufende Einnahme durch den Baurechtszins lukrieren kann.

Im privat finanzierten Wohnbau beginnt sich das Baurechtsmodell gerade zu etablieren, da aufgrund der explodierenden Immobillienpreise die Gesamtinvestitionskosten für viele nicht mehr zu stemmen sind, wenn aber das Grundstück nicht gekauft, sondern z.B. auf Lebenszeit oder 100 Jahre gemietet wird, fallen für den Wohnanlagenerrichter oder den Einfamilienhausbauer wesentlich niedrigere Investitionskosten an, natürlich erhöhen sich die laufenden „Betriebskosten“ durch die monatliche Bezahlung des Baurechtszinses für das Grundstück, aber insgesamt sind die Investitionskosten wesentlich geringer. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass, wenn man für die Finanzierungskosten beim Grundstücksankauf und der Immobilienerrichtung eine Laufzeit von ca. 30 Jahre mitberücksichtigt, auch bei derzeit niedrigen Zinssätzen bei vor erwähnter Laufzeit sich mindestens der doppelte Investitionsbetrag errechnet. D.h. das Baurechtsmodell schafft auch im privaten Wohnbau finanzielle Spielräume – für die schönen Dinge des Lebens, die auch immer mehr Geld kosten.

Ablauf des Baurechts

Die Verträge für Baurecht laufen meist auf Lebenszeit oder für ca. 100 Jahre. Wichtig ist es, vor Abschluss der Baurechtsverträge einerseits die Wertanpassung über die gesamte Laufzeit, z.B. über den Immobilienpreisindex der Statistik Austria, etc. sicherzustellen und andererseits Klarheit zu schaffen, was nach Ablauf der Baurechtsverträge passiert, diesbezüglich haben sich 3 Möglichkeiten in der Praxis herauskristallisiert:

  1. Die Immobilie geht ins Eigentum des Grundbesitzers über
  2. Abbruch der Immobilie auf Kosten des Immobilienbesitzers und Rückstellung des Grundstückes ins Ursprüngliche, d.h. nicht bebauten Zustand an den Grundstücksbesitzer
  3. Immobilienablöse durch den Grundstücksbesitzer, bezüglich der Wertermittlung hat sich herausgestellt, dass es sinnvoll ist, wenn der Grund-stücksbesitzer einen gerichtlich beeideten Sachverständigen und auch der Immobilienbesitzer einen anderen gerichtlich beeideten Sachverständigen der Verkehrsermittlung beauftragt und als Ablösesumme der Mittelwert von beiden Gutachten als vereinbart gilt.

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